Un mutuo casa è un bell'impegno economico, sia in termini di spesa che di durata. È normale quindi che si cerchi di risparmiare scegliendo il prodotto più conveniente o ricorrendo alla surroga nel caso in cui le condizioni del finanziamento acceso anni prima non fossero più così vantaggiose con il passare del tempo. Sono molti infatti i consumatori che lamentano interessi troppo alti sul proprio finanziamento, che diventano ancora più pesanti nel malaugurato caso in cui ci si dovesse trovare a pagare delle rate in ritardo.
Tuttavia è importante saper distinguere tra quello che è semplicemente un prodotto poco conveniente o non adatto alle proprie esigenze da un contratto che non rispetta le norme relative all'usura. In questo articolo vedremo quindi quando un mutuo è usurario, come verificare che il tuo contratto sia in regola e cosa fare se dovessi riscontrare delle irregolarità.
Quando il tasso del mutuo è usurario?
Per capire se il tasso applicato al tuo mutuo è davvero usurario o semplicemente poco conveniente dovrai confrontarlo con i tasso soglia calcolati a partire dai Tassi Effettivi Globali Medi rilevati dalla Banca d'Italia con periodicità trimestrale.
Fino al 14 maggio 2011, i tassi soglia si calcolavano aumentando del 50% il TEGM rilevato dalla Banca d'Italia. A seguito dell'entrata in vigore del DL 70/2011, ad oggi si calcolano invece aumentando del 25% il TEGM e aggiungendo 4 punti percentuali. La differenza tra TEGM e tasso soglia non può però essere superiore a 8 punti percentuali.
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Come verificare se il tasso del mutuo è irregolare?
Ai fini della verifica di eventuali irregolarità contenute nel proprio mutuo occorre guardare non solo al tasso di interesse pattuito nel contratto, ma anche agli eventuali interessi di mora. Più che i tassi di interesse ordinari, sono proprio i tassi di mora a portare al verificarsi della maggior parte dei casi di usura bancaria: è infatti quando il contraente paga le rate molto in ritardo che i tassi aumentano sproporzionatamente, rischiando di rendere un contratto irregolare.
In caso di interessi di mora additivi, questi andranno sommati al tasso di interesse e il risultato andrà confrontato con i valori soglia definiti dalla Banca d'Italia. Se invece il tasso di mora è di tipo sostitutivo, basterà confrontare tale valore con i tassi soglia per sapere se il proprio mutuo è usurario.
I valori per il trimestre ottobre-novembre-dicembre 2016 sono:
|
Tipologia finanziamento |
TEGM |
Tasso soglia |
|
Mutuo a tasso fisso |
3,04% |
7,8000% |
|
Mutuo a tasso variabile |
2,50% |
7,1250% |
Cosa fare se il mutuo è usurario?
Nel caso in cui il tuo mutuo fosse effettivamente usurario puoi richiedere il rimborso degli interessi già versati e non dovuti. In poche parole, la banca dovrà restituirti gli interessi versati che eccedevano il tasso soglia, ma non quelli al di sotto di esso. Analogamente, anche eventuali procedure espropriative avviate a seguito del mancato pagamento delle rate dovranno essere annullate.
Per prima cosa, quindi, presenta un reclamo formale all'Ufficio Reclami della tua banca a mezzo raccomandata a/r, allegando copia di tutta la documentazione che può aiutarti a dimostrare ciò che affermi. Se entro 30 giorni non dovessi ricevere alcuna risposta, o se questa fosse insoddisfacente, potrai rivolgerti all'Arbitro Bancario Finanziario.