Richiedere un mutuo per acquistare un terreno e costruire una casa prevede una prassi particolare e un'attenta valutazione dei costi. Infatti chi intende intraprendere questo progetto dovrà non solo considerare il costo del terreno, ma anche tutte le spese derivanti dalla costruzione dell'immobile. Per capire quali sono le soluzioni di finanziamento proposte dal mercato, gli aspetti da valutare e la procedura da seguire abbiamo richiesto la consulenza degli esperti di SuperMoney, comparatore di tariffe online accreditato Agcom.
Mutuo acquisto terreno e costruzione casa: cosa valutare?
Come dicevamo acquistare un terreno per costruire la propria abitazione è un progetto molto ambizioso e impegnativo. Infatti oltre all'attenta valutazione dei costi derivanti dall'acquisto del terreno e per la costruzione dell'immobile, bisogna considerare molti altri aspetti. Nel caso del terreno occorre verificare che sia edificabile, ovvero sia dotato di tutte le necessarie opere di urbanizzazione, ovvero: sia collegato a una strada pubblica e alle reti pubbliche di approvvigionamento e smaltimento (acqua potabile, energia elettrica, acque reflue ecc.).
Tutte queste informazioni saranno riportate nel Piano Regolatore che indicherà anche tutte le indicazioni sulla tipologia e la volumetria dei fabbricati realizzabili in quell'aria specifica. Una volta verificato che il terreno possieda tutti i requisiti necessari per la costruzione, si potrà passare alla valutazione dei costi. In questo caso oltre al valore del terreno bisognerà considerare le imposte fiscali applicate a tutti gli acquisti immobiliari.
Le soluzioni di finanziamento
Le soluzioni finanziarie per queste particolari esigenze prevedono costi e condizioni diversi a seconda della banca prescelta. Per questo consigliamo di valutare più proposte in modo da scegliere il mutuo più conveniente e quindi riuscire a contenere, per quanto possibile, le spese. Per le richieste di mutui finalizzate all'acquisto di un terreno e alla costruzione di un'abitazione le banche non erogano più dell'80% delle spese. Ciò vuol dire che l'istituto di credito coprirà rispettivamente l'80% dei costi per l'acquisto del terreno e l'80% dei costi per la costruzione dell'immobile.
Per le richieste di mutui liquidità, gli istituti bancari applicano delle norme piuttosto restrittive che prevedono al massimo l'erogazione del 70% del valore commerciale della proprietà ipotecata.
Prima di procedere con l'erogazione della liquidità, la banca dovrà fare tutti i controlli per valutare la situazione finanziaria del richiedente, dovrà inoltre analizzare tutta la documentazione relativa all'acquisto del terreno e alla successiva fase costruzione. Solo in caso di esito positivo si passerà quindi alla fase di erogazione. Per l'acquisto del terreno la banca erogherà la somma in un'unica soluzione, mentre per la costruzione dell'immobile procederà in più tranche secondo lo "Stato Avanzamento Lavori" (SAL).
L'erogazione di ogni nuova somma di denaro necessaria per procedere con i lavori di costruzione dell'immobile verrà fatta solo se le verifiche condotte da un perito avranno un esito positivo. Alcuni istituti di credito, per avere ulteriori garanzie, prevedono per ogni tranche la sottoscrizione di un Atto di Quietanza che deve essere stipulato con atto notarile. Per altre banche quest'ultima modalità non è prevista.
Oltre ai mutui per costruzione, destinati all'acquisto di terreni sui quali costruire delle abitazioni, hanno progressivamente preso piede anche i mutui destinati all'acquisto di immobili prefabbricati. Si tratta di una nuova tendenza che sta prendendo piede anche in Italia grazie allo sviluppo della bioedilizia.
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Qualche consiglio utile
Trattandosi di un progetto molto impegnativo, soprattutto dal punto di vista economico, è consigliabile fare tutte le dovute valutazioni, come ad esempio l'importo delle penali applicate e i casi in cui la banca ha il diritto di prendersi la casa. Per il terreno sarebbe invece opportuno consultare il progetto urbanistico comunale prima dell'acquisto, per verificare l'eventuale realizzazione di strade e altre tipologie di costruzioni nelle vicinanze. Sarebbe utile anche verificare la presenza di linee dell'alta tensione e antenne per la telefonia mobile e tutte le possibili cause di inquinamento acustico.
Infine una verifica particolarmente approfondita dovrebbe riguardare la natura e tipologia del terreno perché andrà ad influire sui costi di scavo e di fondazione. Per evitare errori è consigliabile affidarsi solo a professionisti qualificati del settore.
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