Mutui Prima Casa

Mutuo prima casa: la guida di SuperMoney

Se hai intenzione di comperare o ristrutturare la tua abitazione, richiedere un mutuo prima casa rappresenta una buona soluzione qualora tu non abbia la liquidità necessaria per affrontare subito le spese di acquisto o di ristrutturazione.

Se hai intenzione di accendere un finanziamento di questo tipo e desideri approfondire alcuni aspetti al riguardo, sei capitato nel posto giusto. In questa guida infatti cercheremo di toglierti una volta per tutte tutti i dubbi in materia di mutui prima casa. Innanzitutto partiremo spiegandoti che cosa sono e quali sono le caratteristiche dei finanziamenti destinati all’acquisto (ristrutturazione o costruzione) di un’abitazione principale per poi passare ad illustrarti chi può richiederlo.

Fatto questo prenderemo in rassegna tutti i principali costi da sostenere qualora desiderassi richiedere questo prodotto creditizio senza dimenticare di spiegarti quali sono le agevolazioni fiscali previste per i finanziamenti e quali le categorie sociali avvantaggiate.

Infine, ti chiariremo qual è la procedura da seguire per accendere un mutuo prima casa mettendo bene in evidenza anche i rischi che si corrono a non pagare le rate del mutuo.

 

 

 

Che cosa si intende per mutuo prima casa?

Prima di passare ad analizzare in dettaglio tutti gli elementi che caratterizzano i mutui prima casa, proviamo a dare una prima definizione di questa tipologia di finanziamento.

Innanzitutto con il termine “mutuo” intendiamo un contratto con il quale il mutuante, generalmente una banca o una finanziaria, consegna al mutuatario una determinata quantità di denaro che quest’ultimo si impegna a restituire con una maggiorazione variabile legata agli interessi. Rispetto ai prestiti personali, il mutuo rappresenta una forma di finanziamento a medio/lungo termine che prevede, generalmente, un piano di ammortamento compreso tra i 10 e i 30 anni.

In particolare, il mutuo prima casa è un finanziamento ipotecario destinato a coloro che non sono ancora proprietari di un’abitazione principale e costituisce all’interno dell’offerta mutui il finanziamento più comunemente richiesto dai clienti. Per poterlo richiedere è inoltre necessario dichiarare la finalità del finanziamento (ovvero quella di acquisto prima casa), a differenza dei mutui liquidità che possono invece essere richiesti senza vincoli sulle modalità di impiego.

Generalmente le banche erogano mutui parziali, ovvero che arrivano a coprire l’80% del valore dell’immobile. In questi casi il restante 20% rimane a carico del mutuatario.

Mutui prima casa al 100%

Tuttavia in alcuni casi gli istituti di credito concedono finanziamenti oltre l’80% del valore stimato della proprietà. Stiamo parlando dei cosiddetti mutui al 100% che prevedono una percentuale finanziabile appunto del 100 per cento.

Questo significa che se ad esempio il valore immobiliare della proprietà che desideri acquistare sia di 200.000 euro, un mutuo prima casa al 100% ti permette di ottenere dalla banca un finanziamento di 200.000 euro, pari cioè al cento per cento del Loan To Value (LTV) della proprietà.

Si tratta tuttavia di soluzioni creditizie messe a disposizione ancora da un numero limitato di banche e si tratta prevalentemente di prodotti destinati alle giovani coppie o comunque a richiedenti under 40 o under 35.

Torna su

 

Chi può chiedere un mutuo prima casa?

Se sei stufo di rimanere in affitto e hai intenzione di diventare proprietario della tua abitazione principale, potrai richiedere un finanziamento in banca. Prima di ottenere il capitale vero e proprio, l’istituto di credito provvederà a verificare se sei in possesso di specifici requisiti legali ed economici.

In particolare, fanno parte dei requisiti legali:

• essere cittadini italiani residenti in Italia o cittadini membri degli Stati dell’UE, oppure cittadini extra Comunitari con regolare residenza in Italia;
• avere compiuto la maggiore età. Il limite massimo di anzianità viene invece determinato dall’istituto di credito a seconda della durata del mutuo;

I requisiti economici sono invece legati alla capacità di rimborso di chi richiede il finanziamento. Il mutuatario dovrà quindi dimostrare alla banca la propria capacità di reddito, necessaria per garantire all’istituto di essere in grado di pagare le rate del mutuo.

A questo proposito devi sapere che il rapporto rata/reddito viene generalmente stabilito dall’istituto creditizio intorno al 30% del reddito mensile complessivo, in modo tale da non pesare eccessivamente sul bilancio familiare e per garantire la restituzione di quanto dovuto. In generale, un richiedente con un contratto di lavoro a tempo indeterminato avrà più probabilità di ottenere il finanziamento rispetto a un soggetto con un contratto lavorativo a progetto o determinato.

Una volta accertato l’aspetto economico, verrà valutato anche il profilo personale del richiedente. Verrà quindi accertato che non sia stato segnalato dal Crif come cattivo pagatore e che abbia sempre provveduto a pagare le rate dei finanziamenti entro le scadenze.

Figura del garante per mutuo

Qualora la tua capacità di reddito sia insufficiente a fornire alla banca le garanzie sufficienti per concederti il capitale richiesto, potrai ricorrere alla cosiddetta fideiussione. Il fideiussore, anche detto garante del mutuo, rappresenta quella figura (parente, amico, ecc.) che si farà carico del pagamento delle rate del mutuo qualora tu non sia più in grado di farti carico dell’estinzione del finanziamento.

Affinché la fideiussione vada a buon fine, il soggetto che si presenta in veste di garante dovrà a sua volta dimostrare all’istituo di credito di avere una capacità di reddito stabile.

Torna su

 

Quanto costa accendere un mutuo prima casa?

Proprio perché si tratta di una tipologia di finanziamento con tempi di estinzione anche piuttosto lunghi, conoscere i costi di un mutuo prima casa prima di accenderne uno è di fondamentale importanza. Questo ti permetterà non solo di capire come calcolare il mutuo prima casa ma anche di capire se vale la pena o meno sobbarcarti di questo onere.

Tassi di interesse del finanziamento

Innanzitutto, una delle principali voci di spesa è rappresentata dai già citati tassi di interesse che potranno essere fissi o variabili, a seconda della tipologia di finanziamento che sceglierai. Gli interessi rappresentano infatti il compenso che il richiedente dovrà corrispondere all’istituto di credito per la concessione della quota in prestito. E’ indicato sotto forma di percentuale e per determinarlo le banche fanno riferimento ad alcuni indici standard: l’Euribor per i mutui a tasso variabile e l’Eurirs per i mutui a tasso fisso.

Imposta sostitutiva e spese di perizia e di istruttoria

Gli interessi non sono però le uniche voci di spesa di un contratto per l’acquisto di un’abitazione principale. L’accensione di questo prodotto di credito prevede ad esempio la cosiddetta imposta sostitutiva che viene applicata con aliquota ridotta (0,25%) per l’acquisto della prima casa, anziché al 2%. Essa è calcolata sull’importo erogato dalla banca ed è indipendente dall’LTV della proprietà.

Dovrai poi tenere da conto le spese di perizia, ovvero quelle legate all’uscita del perito che dovrà stabilire e certificare il valore reale dell’abitazione. Questi costi variano a seconda della banca ma generalmente si aggirano intorno ai 200-300 euro.

Un altro elemento da considerare è quello delle spese di istruttoria legate a tutte quelle formalità e controlli che l’istituto di credito deve effettuare per avviare le pratiche del finanziamento. Tale spesa potrebbe essere fissa oppure variabile a seconda del capitale erogato dalla banca.

Assicurazione sul mutuo, commissioni annuali e spese notarili

Inoltre, proprio perché si tratta di un finanziamento generalmente di lunga durata e prevede la cessione di somme consistenti, l’’istituto creditizio richiede al mutuatario la sottoscrizione di un’assicurazione sul mutuo obbligatoria: la polizza scoppio e incendio.

Questa offre una copertura totale in caso di danni all’immobile a seguito di un eventuale incendio o di una esplosione. Il costo della polizza rientra nel calcolo del Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) e viene calcolato in base al valore di costruzione dell’immobile o del valore commerciale dell’abitazione.

Tra le altre voci di spesa del contratto fanno poi capolino i costi di commissione annuali per la gestione della pratica, l’incasso della rata e l’invio delle comunicazioni. Tieni presente che alcune banche, soprattutto quelle che operano via web, potrebbero non richiederti il pagamento di queste spese.

Infine, ci sono le spese notarili, ovvero quelle legate all’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari e alla verifica del diritto di proprietà. Tutte operazioni che vengono svolte appunto da un notaio. Maggiore è il valore dell’ipoteca maggiore sarà il costo delle operazioni notarili.

Torna su

 

Quali sono le agevolazioni sui mutui prima casa?

Al fine di agevolare l’accesso ai mutui prima casa, sono previste una serie di agevolazioni per i richiedenti. Innanzitutto, come già anticipato, nel caso di acquisto dell’abitazione principale l’imposta sostitutiva si paga con aliquota ridotta (0,25%).

Lo sconto fiscale è esteso anche per l’acquisto di pertinenze (effettuato anche con atto separato) ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: C/2 (cantina o soffitta), C/6 (box o posto auto), C/7 (tettoia chiusa o aperta).

L’accensione di un mutuo finalizzato all’acquisto, ristrutturazione o costruzione della prima casa prevede inoltre di usufruire delle detrazioni fiscali sugli interessi passivi. Le detrazioni IRPEF sono rivolte agli intestatari dei contratti di mutuo, sono pari al 19% (detrazione fiscale IRPEF 2016) e vengono calcolate solo sugli interessi passivi e gli oneri accessori del finanziamento su un importo massimo di 4.000 euro. Lo sgravio fiscale non riguarda quindi anche la quota capitale del mutuo.

Per usufruire della suddetta agevolazione sarà necessario che:

• il beneficiario della detrazione fiscale sia anche l’intestatario del mutuo. In caso di mutuo cointestato, ciascun coniuge potrà detrarre gli interessi solo per la propria quota e per un importo massimo di 2.000 euro;
• l’abitazione sia stata adibita a prima casa entro un anno (a partire dal 1° gennaio 2001) o entro 6 mesi (dal 1° gennaio 1993 al 31 dicembre 2000) dall’acquisto della proprietà e dalla stipula del contratto di mutuo.

Mutuo prima casa con Fondo di Garanzia

Oltre agli incentivi fiscali sopra citati, esistono ulteriori forme di agevolazioni sul mutuo prima casa. Tra queste vi è il cosiddetto Fondo di Garanzia per i mutui prima casa istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Nello specifico il Fondo rilascia garanzie (a prima richiesta) nella misura massima del 50% della quota capitale sui mutui ipotecari concessi per acquisto/ristrutturazione o efficienza energetica di immobili adibiti ad abitazione principale.

L’ammontare dell’agevolazione non può superare i 250 mila euro e la proprietà non deve rientrare nella categoria catastale A1, A8 e A9 e non deve avere caratteristiche di lusso. All’atto dell’ammissione della garanzia, il gestore del Fondo attribuirà priorità ai mutui erogati a:

• giovani coppie. In particolare a nuclei familiari costituiti da almeno due anni, coniugati o conviventi, con uno dei componenti under 35;
• nuclei monogenitoriali con figli minori a carico ovvero a persone singole non coniugate, separate, divorziate o vedove con almeno un figlio convivente minore;
• giovani under 35 titolari di un contratto di lavoro atipico (Art. 1 della legge 28 giugno 2012, N.92);
• conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.

Torna su

 

Confronto mutui casa

Il mercato creditizio è un settore particolarmente concorrenziale, ragion per cui è possibile imbattersi in istituti bancari che offrono soluzioni di credito a condizioni particolarmente vantaggiose. Ma come scovare l’offerta migliore?

A questo proposito, una buona soluzione per trovare il prodotto creditizio più conveniente è quella di richiedere un confronto mutui casa. La via più veloce per mettere i mutui a confronto è quella di affidarsi a un portale di comparazione mutui online, ad esempio a quello di SuperMoney.

Mutui a confronto: quali sono i vantaggi?

La scelta del mutuo migliore per finanziare l’investimento, nei tempi e nei modi più favorevoli per il mutuatario, non è da sottovalutare. Come anticipato però, orientarsi tra le numerose proposte creditizie non è sempre così semplice. Così, per trovare il mutuo più adatto alle proprie esigenze, è consigliabile prendersi un po’ di tempo per valutare e confrontare i costi e le caratteristiche del maggior numero possibile di offerte attraverso uno dei tanti servizi di confronto mutui casa.

Utilizzare un comparatore di tariffe ha infatti numerosi vantaggi. Innanzitutto i portali di confronto sono strumenti gratuiti. Le aziende proprietarie di questi servizi non richiedono infatti costi a carico del richiedente che può quindi effettuare il confronto mutui gratis. Una volta terminata la comparazione e dopo aver richiesto il preventivo di una o più proposte creditizie, l’utente non ha quindi alcun obbligo di sottoscrizione dell’offerta stessa.

Un altro punto a favore dei siti di confronto mutuo è quello di essere delle piattaforme online consultabili comodamente da casa. Grazie a questi servizi di comparazione non è quindi più necessario fissare un appuntamento in banca e recarsi in filiale per ricevere informazioni in merito al finanziamento. Confrontare i mutui online elimina le perdite di tempo e ti permette di verificare più soluzioni creditizie contemporaneamente.

Confronto mutuo: quali fattori considerare?

Prima di passare ad analizzare come si effettua nella pratica un confronto mutuo casa, qui di seguito ti riportiamo quali sono gli elementi da valutare in fase di comparazione. Al fine di scegliere la soluzione creditizia più conveniente, è consigliabile mettere a confronto almeno questi fattori legati all’offerta mutuo:

1. Rata del finanziamento. Il calcolo della rata del mutuo è fondamentale in fase di valutazione della convenienza dell’offerta creditizia. La rata rappresenta infatti il pagamento che il mutuatario dovrà versare alla banca per restituire il capitale ricevuto in prestito;
2. TAN e TAEG del mutuo. Il Tasso Annuo Nominale e il Tasso Annuo Effettivo Globale rappresentano gli interessi del mutuo, ovvero il compenso che il mutuatario deve corrispondere alla banca per la concessione del capitale;
3. Importo totale dovuto. Ovvero il costo totale del finanziamento che include non solo l’importo della rata e degli interessi ma anche le spese legate all’accensione e alla gestione del mutuo (costi di istruttoria, perizia, imposta sostitutiva).

Dove e come confrontare i mutui?

Fatta chiarezza su quali siano i vantaggi connessi alla comparazione mutui, ti starai probabilmente chiedendo come confrontare i mutui online nella pratica. Il primo passo è quello di accendere il tuo computer, connetterti a internet e scegliere su quale portale web effettuare il calcolo mutuo.

Numerosi sono i siti di comparazione disponibili in Italia via web. E’ possibile optare per un portale di confronto mono-comparto, ovvero che offre un servizio di confronto esclusivamente nel settore mutui. Oppure è possibile affidarsi a piattaforme di comparazione multi-comparto, come ad esempio quella di SuperMoney, che ti permettono di confrontare servizi e prodotti molto diversificati (offerte telefoniche, tariffe luce e gas, mutui e prestiti, ecc.).

Una volta scelta la piattaforma che più preferisci, prima di richiedere tutte le info sul mutuo di tuo interesse dovrai però avere bene in mente alcune caratteristiche legate al finanziamento che desideri richiedere: la finalità del mutuo, il tasso di interesse del finanziamento e il valore della proprietà che desideri acquistare (o ristrutturare).

Tutte queste informazioni sono necessarie affinché la comparazione mutuo vada a buon fine. Una volta entrato nel sito del comparatore, e dopo aver selezionato il servizio di comparazione desiderato (mutui, in questo caso), non dovrai fare altro che inserire nell’apposito form online tutti i dati che ti verranno richiesti.

Ultimata la fase di compilazione, il portale di restituirà in pochi secondi una lista dei migliori finanziamenti selezionati in base alle informazioni che hai inserito. Di ciascuna soluzione mutuo potrai così mettere i mutui a confronto, verificarne costi e condizioni o richiedere la fattibilità del finanziamento o maggiori informazioni via telefono.

I portali web di confronto ti permettono inoltre di comparare diverse tipologie di finanziamento. Potrai ad esempio mettere a confronto mutui per prima casa oppure mettere i mutui a confronto per surroga o richiedere il confronto mutui per ristrutturazione.

Torna su

 

Come richiedere un finanziamento per la prima casa?

Una volta che ti sarai preso il tempo necessario per confrontare costi e specifiche delle principali soluzioni presenti sul mercato, ad esempio tramite il servizio di comparazione di SuperMoney, richiedere un mutuo per acquisto prima casa è piuttosto semplice.

Se sei intenzionato a sottoscrivere un tradizionale mutuo per acquisto o ristrutturazione, per effettuare la richiesta di finanziamento dovrai fissare un appuntamento presso la banca dove desideri accendere il mutuo e recarti presso la filiale più vicina a casa tua.

Se invece stai pensando di sottoscrivere un mutuo online, potrai inviarela richiesta e gestire il tuo finanziamento comodamente via web. Il mutuo prima casa on line rappresenta un finanziamento ipotecario che però viene erogato da un istituto di credito che opera esclusivamente via web. Proprio perché le banche digitale possono ridurre i costi legati alla gestione delle filiali fisiche e degli intermediari bancari, esse offrono generalmente condizioni e tassi di interesse particolarmente convenienti.

Optando per questa soluzione, la domanda di ottenimento del mutuo viene inviata online e avrai la possibilità di siglare il contratto del finanziamento tramite firma digitale.

Una volta approvata la tua richiesta, affinché l’ottenimento della somma vada a buon fine, dovrai consegnare alla banca tutta una serie di documenti a conferma di quanto hai dichiarato nella domanda. Le certificazioni richieste variano a seconda della posizione lavorativa del richiedente. In particolare, se sei un lavoratore dipendente dovrai inviare:

• la dichiarazione del datore di lavoro relativa alla propria anzianità lavorativa;
• l’ultima busta paga e la copia dell’ultimo CUD (o del modello 730).

Se invece sei un libero professionista o un lavoratore autonomo dovrai consegnare:

• una copia del Modello Unico Pf;
• l’estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (per i lavoratori autonomi) o l’attestato di iscrizione all’Albo Professionale (per i liberi professionisti).

Tutti i richiedenti dovranno inoltre integrare la precedente documentazione con i seguenti documenti:

• il certificato di nascita;
• il certificato di stato civile o l’estratto dell’atto matrimoniale completo;
• una copia della sentenza del tribunale in caso di soggetti divorziati o separati legalmente;
• una copia del compromesso;
• la planimetria dell’immobile;
• il Modello 240 o il Modello 4 dell’Ufficio Successioni (solo nel caso in cui la proprietà sia pervenuta per successione).

 

Torna su

 

Meglio un mutuo a tasso fisso o variabile?

Se hai intenzione di richiedere un finanziamento per acquistare/ristrutturare un immobile, devi sapere che potrai richiedere un mutuo prima casa a tasso fisso, variabile o misto.

Un mutuo a tasso fisso prevede un tasso di interesse invariato per tutta la durata del finanziamanto e il suo valore % viene fissato al momento della stipula del contratto. Si tratta quindi di un’opzione particolarmente adatta a tutti coloro che non intendono correre rischi finanziari e che desiderano conoscere con precisione la rata da corrispondere per tutta la durata del mutuo.

Un mutuo a tasso variabile ha invece degli interessi inferiori rispetto alla tipologia precedente ma il suo valore % varia in base all’andamento del mercato. Optando per questa soluzione il mutuatario sceglie un risparmio immediato ma accetta il rischio derivante dalle fluttuazioni del tasso di riferimento, che potrebbe far alzare l’importo della rata.

Un mutuo a tasso misto permette invece al richiedente di passare dal fisso al variabile e viceversa. Si tratta quindi di una soluzione pensata per chi desidera avere la possibilità di cambiare in qualsiasi momento.

Torna su

 

Cosa succede se non pago le rate del mutuo?

A conclusione di questo excursus sui finanziamenti per prima casa, vorremo infine portare la tua attenzione sui rischi e le conseguenze che intercorrono in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo. A questo proposito, devi sapere che la maggior parte delle banche prevedono anche delle soluzioni creditizie con la cosiddetta opzione Salto Rata.

Si tratta di finanziamenti che ti permettono di saltare una o più rate durante il corso del finanziamento. In questi casi la rata non pagata verrà posticipata, con un conseguente aumento del piano di ammortamento. Generalmente si tratta di una condizione che può essere inclusa nel proprio contratto attraverso la sottoscrizione di una polizza facoltativa.

Ma che cosa succede se non hai sottoscritto una soluzione di questo tipo e ti trovi a pagare una rata in ritardo o, nei casi più estremi, a non riuscire più a far fronte all’estinzione del piano di ammortamento?

Se dovesi trovarti in questa situazione, il primo consiglio che ti diamo è quello di avvisare la tua banca al più presto, possibilmente prima della scadenza del pagamento. In generale comunque, se il ritardo è limitato e riconducibile ad una valida motivazione, le conseguenze negative sono comunque limitate.

In caso di ritardo del pagamento ti verranno applicati i cosiddetti tassi di mora, variabili a seconda delle condizioni contrattuali stabilite dall’istituto di credito. In particolare, questi costi vengono così calcolati: numero di giorni di ritardo x importo della rata x tasso di mora / 36500. A questo valore verranno poi applicate le spese di messa in mora che comprendono le commissioni di insoluto, la lettera di sollecito inviata dalla banca e le spese di recupero del credito.

Se, nonostante i solleciti da parte dell’istituto di credito, il mutuatario non provvede al pagamento delle rate la situazione potrebbe diventare più spiacevole. In seguito all’entrata in vigore del Decreto Legislativo di Aprile 2016, il del Dlgs 385/1993 è stato modificato e prevede ora che, in caso di mancato pagamento di 18 rate consecutive del mutuo, l’immobile diventi di proprietà della banca.

Prima di procedere a misure così severe tieni conto che alcuni istituti di credito ti permettono di adottare un’altra soluzione temporanea: la sospensione della rata del mutuo. Si tratta di una opportunità che riguarda solo i mutui prima casa e non è quindi valida in caso di finanziamenti per seconde abitazioni o per immobili adibiti ad usi diversi da quelli abitativi.

Potranno usufruire della sospensione temporanea del piano di estinzione del mutuo i richiedenti la cui situazione soddisfi uno dei seguenti casi:

• perdita del lavoro nei 24 mesi successivi alla richiesta del mutuo prima casa
• sospensione momentanea del lavoro
• cassa di integrazione e mobilità
• infortuni che impediscono lo svolgimento dell’attività lavorativa
• decesso del mutuatario

Ti ricordiamo però che la sospensione della rata può essere richiesta una volta sola durante la vita del mutuo e che l’operazione riguarda esclusivamente la quota capitale. Questo significa che tutti gli interessi maturati dalla banca per l’erogazione del mutuo dovranno essere pagati comunque.

Torna su

 

Mutui 2019: cosa scegliere tra un tasso fisso e un tasso variabile?

Chi intende acquistare casa potrà approfittare ancora per pochi mesi dei tassi d’interesse contenuti proposti dal mercato. Sebbene gli analisti non prevedano sensibili variazioni per la prima parte del 2019, è probabile che con la fine del “Quantitative easing”, l’acquisto di titoli di Stato da parte della BCE, potrebbero verificarsi delle variazioni.

Anche quest’anno le preferenze dei risparmiatori italiani hanno decretato la netta maggioranza di richieste di mutui a tasso fisso, considerati più affidabili e meno esposti alle variazioni dei mercati. La possibilità di pagare una rata costante per tutta la durata del contratto, rappresenta infatti una soluzione ideale per chi percepisce una fonte di reddito mensile fissa.

Il tasso variabile è invece richiesto nel caso di contratti dalla durata inferiore ai 10 anni. Per questi finanziamenti non è escluso che le banche possano proporre piani di indebitamento con tassi inferiori alla soglia dell’1%.  Il tasso variabile potrebbe però rivelarsi una scelta vantaggiosa sul breve periodo ma rischiosa per i contratti a lunga durata.

Considerando gli attuali valori negativi dell’Euribor, è facile ipotizzare in futuro un aumento dei tassi. A questa prima variabile potrebbero poi aggiungersi gli effetti della riforma dell’indice Euribor - annunciata per il 2020 - e la fine del quantitative easing che bloccherà l’immissione di liquidità nel canale bancario.

Torna su