Calcolo rata mutuo

Come calcolare la rata del mutuo

Calcolare la rata del mutuo è un ottimo metodo per valutare la sostenibilità del finanziamento. Solo conoscendo l’importo della rata di rimborso, la durata del contratto e tutte le voci di spesa che determinano l'importo da pagare è possibile determinare la fattibilità e la convenienza del mutuo che si ha intenzione di sottoscrivere.

 

Da che cosa è composta la rata del mutuo?

Il primo passo per capire come si effettua il calcolo della rata mutuo è individuare le voci di spesa che influenzano l’importo delle rate del finanziamento. Cominciamo con il dire che la rata del mutuo equivale al pagamento che il mutuatario effettua alla banca su base periodica (generalmente mensile) per la restituzione dell’importo erogato.

Al momento della stipula del contratto, il mutuatario stabilisce con l’istituto di credito le scadenze di pagamento e l’importo delle rate che sarà determinato dalla somma della quota capitale e della quota d’interesse.

• La quota capitale rappresenta l’importo prestato, ovvero il capitale che il mutuatario ha ricevuto dalla banca e che dovrà restituire al medesimo istituto di credito.
• La quota di interessi è invece relativa agli oneri dovuti dal richiedente alla banca, il cui ammontare dipende dai tassi di interesse del mutuo (fisso, variabile o misto), dall’importo del finanziamento e dalla durata del piano di ammortamento.

Un’altra variabile che determina l’importo della rata del mutuo è la polizza assicurativa.  Per i mutui destinati all’acquisto di un’abitazione sono previste due diverse coperture assicurative: una polizza obbligatoria e una facoltativa. La prima - quella obbligatoria - tutela l’immobile da eventuali danni derivanti da uno scoppio o da un incendio, garantendo una protezione per tutta la durata del contratto; quella facoltativa può essere sottoscritta a discrezione dell'intestatario del contratto per tutelarsi da eventuali situazioni di rischio che potrebbero insorgere, ad esempio la perdita del lavoro.

L’importo della polizza assicurativa può essere versato in un’unica soluzione, al momento della sottoscrizione del contratto, oppure rateizzato. In quest'ultimo caso l'importo sarà spalmato su tutte le rate previste dal piano di rimborso.

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Quanto incidono i tassi di interesse sulla rata?

I tassi di interesse sono espressi in valore percentuale e sono calcolati in base a specifici indici bancari standard: l’Eurirs per i mutui a tasso fisso e l’Euribor per i mutui a tasso variabile. A questi va a sommarsi lo spread, ovvero l’interesse differenziale applicato dall’istituto creditizio che mediamente oscilla tra l’1 e il 3%.

Per calcolare gli interessi del mutuo occorre conoscere l’importo del TAN e del TAEG. Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è dato dalla somma dei tassi di riferimento e dello spread. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) rappresenta invece la somma del TAN e di tutti i costi accessori previsti per l’accensione e la gestione del mutuo, come: i costi di perizia e di istruttoria, l’assicurazione obbligatoria e le spese di riscossione della rata.

Affinché il calcolo interessi mutuo sia corretto occorre tenere presente che optando per un mutuo a tasso fisso, la percentuale di interesse rimarrà invariata per l’intera durata del finanziamento. Sottoscrivendo un mutuo a tasso variabile, invece, la percentuale di interessi varierà in base all’andamento del mercato finanziario e dell’indice di riferimento.

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Cos'è il piano di ammortamento di un mutuo?

Il piano di ammortamento del mutuo riporta tutte le informazioni utili relative alle modalità e alle tempistiche previste per il rimborso della somma ricevuta dalla banca. Si tratta di un planning con la descrizione dettagliata delle voci di spesa che compongono l’importo di ogni rata del mutuo, l’indicazione della data di scadenza e l’ammontare del capitale residuo.

Il mercato creditizio offre diverse tipologie di piani di ammortamento ma il più comune nel nostro Paese è il cosiddetto “ammortamento alla francese”, anche detto piano a quota capitale progressiva. Questo piano di rimborso prevede la restituzione della quota d’interesse già nella prima parte del contratto. Infatti, l’importo delle rate di rimborso sarà inizialmente costituito da una quota d’interessi maggiore che andrà progressivamente a ridursi con l’avanzare del tempo a favore della quota di capitale.

Per valutare la convenienza di un mutuo sarebbe quindi opportuno richiedere un preventivo del contratto che sarà calcolato sulla base di questi quattro fattori:

1. l’importo della somma erogata, al netto di qualunque spesa o onere iniziale;
2. il tasso nominale di interesse (TAN) con riferimento al periodo che intercorre tra una rata e la successiva;
3. il numero totale delle rate;
4. la scadenza delle rate e la periodicità dei pagamenti.

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Formula per il calcolo delle rate del mutuo

Per calcolare l’importo della rata mutuo è possibile utilizzare una formula matematica :

                                  TA / PA

C x (1 + TA / PA)^{(Pa x A)} x  --------------------------------------

                                      (1 + TA / PA)^{(PA x A)}-1

dove:

• C = Capitale (importo del mutuo);
• TA = Tasso Annuo del mutuo espresso in decimali (ad esempio 0,04 per scrivere 4%);
• PA = Periodi Annui, ovvero il numero delle rate del piano di ammortamento annuo ( ad esempio scrivere 12 se il pagamento è mensile);
• A = numero di Anni previsti per il piano di ammortamento.

In alternativa, è possibile utilizzare la formula per il calcolo rata mutuo con un foglio di calcolo Excel attraverso la funzione integrata “RATA” che prevede nell’ordine i seguenti elementi: Capitale, Tasso annuo, Periodi annui, Anni e Rata. Una volta creata la tabella, il foglio elettronico dovrebbe apparirti così:

I valori inseriti nella colonna B sulle righe 1,2,3 e 4 saranno ovviamente da sostituire con gli elementi di riferimento del tuo finanziamento.

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Come varia la rata del mutuo a seconda del tasso d’interesse applicato?

Uno degli aspetti che incide maggiormente sull’importo della rata del mutuo e il tipo di tasso interesse previsto dal mutuo, che potrà essere fisso o variabile, misto oppure variabile con CAP.

• Il tasso fisso garantisce una rata di rimborso dall’importo costante per tutta la durata del mutuo, senza possibilità di variazioni. Per tutelare gli interessi delle banche dalle variazioni dell’Eurirs, il tasso fisso prevede una base di partenza più elevata rispetto a quello variabile.
• Il tasso variabile si basa sull’Euribor e può subire delle variazioni lungo la durata del contratto. Per questa stessa ragione le banche sono più propense ad offrire delle condizioni di partenza più vantaggiose rispetto a quelle previste da una formula a tasso fisso. La maggiore criticità riguarda il rischio di rincari che potrebbero annullare la convenienza iniziale.
• Il tasso misto offre la possibilità di passare dal tasso fisso al variabile nel corso del finanziamento, ma con dei costi aggiuntivi per il l’intestatario del contratto.
• Il tasso variabile con CAP prevede un tetto massimo per il tasso variabile per limitare gli effetti delle improvvise variazioni, ma con uno spread più elevato applicato dalla banca.

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Rata mutuo prima casa: quali sono le agevolazioni previste?

Il calcolo della rata per un mutuo prima casa prevede le stesse procedure e le stesse voci di spesa delle altre tipologie di finanziamento. L’unico aspetto che differenzia le richieste di mutui finalizzati all’acquisto della prima abitazione è la presenza di particolari agevolazioni che comportano un risparmio sui costi di imposta di registro, sulle imposte ipotecarie e catastali, e sull’Iva.

Nello specifico, l’imposta di registro sarà ridotta al 2% e non applicata al 9%, l’IVA - se prevista dal contratto - sarà applicato al 4% anziché al 10%, mentre le imposte ipotecarie e catastali saranno fissate nella misura fissa di 200 euro anziché del 2% e dell’1% del valore catastale.

Inoltre, per agevolare alcune categorie di risparmiatori, è stato istituito dal Governo il Fondo di Garanzia che prevede il rilascio di particolari garanzie a copertura del 50% della quota capitale su mutui ipotecari. Per i mutui ipotecari sono inoltre previste delle detrazioni Irpef del 19% degli interessi passivi pagati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale. Questa agevolazione è riservata solo a coloro che hanno sottoscritto un mutuo ipotecario per l’acquisto di un immobile adibita ad abitazione principale

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